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第1章 绪论1

学习目标1

导言1

1.1 房地产的价值与价格1

1.1.1 投资价值1

1.1.2 市场价值2

1.1.3 投资价值与市场价值的关系3

1.1.4 交易价格3

1.2 房地产投资概述5

1.2.1 投资概述5

1.2.2 房地产投资的内涵6

1.2.3 房地产投资的分类9

1.2.4 房地产投资的作用10

1.2.5 房地产投资的影响因素12

1.3 房地产投资分析概述13

1.3.1 房地产投资分析的任务14

1.3.2 房地产投资分析的内容15

1.3.3 房地产投资分析的方法16

综合练习17

推荐阅读17

第2章 房地产投资分析基本原理18

学习目标18

导言18

2.1 投资三要素原理18

2.1.1 收益18

2.1.2 成本19

2.1.3 预期19

2.2 土地报酬递减规律20

2.2.1 报酬与土地报酬20

2.2.2 土地报酬递减规律及发展21

2.2.3 土地报酬变化的基本原理23

2.2.4 土地报酬递减规律对土地集约经营的制约作用27

2.3 资金时间价值原理29

2.3.1 资金时间价值的概述29

2.3.2 利率与利息31

2.3.3 名义利率与实际利率32

2.3.4 现金流量图33

2.3.5 资金等值34

2.4 房地产市场四象限理论36

2.4.1 房地产资产市场与消费市场36

2.4.2 房地产市场四象限划分及其内在联系38

2.4.3 外在因素对四象限模型均衡状态的影响41

2.5 资产定价模型44

2.5.1 资产定价模型简介44

2.5.2 资产定价模型的假设条件45

2.5.3 资产定价模型的优缺点46

2.5.4 资产定价模型的应用46

综合练习47

推荐阅读48

第3章 房地产市场分析49

学习目标49

导言49

3.1 房地产市场概述49

3.1.1 房地产市场的特征49

3.1.2 房地产市场的功能51

3.1.3 房地产市场的结构52

3.1.4 房地产市场的分类53

3.1.5 房地产市场供求的影响因素53

3.2 房地产市场分析概述56

3.2.1 房地产市场分析的必要性56

3.2.2 房地产市场分析的限制57

3.2.3 房地产市场分析的内容58

3.3 房地产市场调查59

3.3.1 房地产市场调查的内容59

3.3.2 房地产市场调查的方法62

3.3.3 房地产市场调查的程序64

专栏3.1 美国营销协会市场调查报告标准大纲64

3.4 房地产市场预测67

3.4.1 房地产市场预测的种类67

3.4.2 房地产市场预测的方法68

3.4.3 房地产市场预测的程序73

综合练习75

推荐阅读75

第4章 区位条件分析76

学习目标76

导言76

4.1 区位与房地产价值76

4.1.1 区位76

4.1.2 城市功能分区78

4.1.3 区位与房地产价值的关系79

4.2 区位条件分析概述81

4.2.1 区位分析的内容81

4.2.2 区位的影响因素83

4.3 不同类型房地产区位分析84

4.3.1 住宅项目区位分析84

4.3.2 商业项目区位分析85

4.3.3 写字楼项目区位分析87

4.3.4 工业项目区位分析88

综合练习88

推荐阅读89

第5章 基础数据估算90

学习目标90

导言90

5.1 房地产投资与成本费用估算90

5.1.1 房地产投资与成本费用的概念和构成90

5.1.2 房地产投资与成本费用估算的要求和依据93

5.1.3 房地产投资与成本费用估算的方法94

5.1.4 房地产投资与成本费用的具体估算95

5.2 融资与资金成本分析99

5.2.1 融资分析99

5.2.2 资金成本概述103

5.2.3 融资方案优化标准108

5.3 收入与税金估算111

5.3.1 收入概述111

5.3.2 收入估算111

5.3.3 税金估算116

综合练习120

推荐阅读120

第6章 财务分析121

学习目标121

导言121

6.1 财务分析概述121

6.1.1 财务分析的含义121

6.1.2 财务分析的作用122

6.1.3 财务分析的步骤123

6.2 财务基本报表124

6.2.1 现金流量表124

6.2.2 资金来源与运用表128

6.2.3 利润表130

6.2.4 资产负债表134

6.3 静态财务分析137

6.3.1 利润率138

6.3.2 投资利税率139

6.3.3 静态投资回收期139

6.3.4 借款偿还期141

6.3.5 财务比率142

6.3.6 还本付息比率143

6.4 动态财务分析144

6.4.1 财务净现值144

6.4.2 财务内部收益率146

6.4.3 动态投资回收期149

综合练习151

推荐阅读152

第7章 不确定性分析153

学习目标153

导言153

7.1 不确定性分析概述153

7.1.1 不确定性与不确定性分析的含义153

7.1.2 房地产投资的主要不确定性因素154

7.1.3 不确定性分析的方法与作用158

7.2 盈亏平衡分析159

7.2.1 盈亏平衡分析概述159

7.2.2 线性盈亏平衡分析160

7.2.3 非线性盈亏平衡分析164

7.3 敏感性分析166

7.3.1 敏感性分析概述166

7.3.2 单变量敏感性分析168

7.3.3 多变量敏感性分析169

7.3.4 敏感性分析的优缺点171

7.3.5 敏感性分析案例171

7.4 概率分析175

7.4.1 概率分析的含义175

7.4.2 概率分布176

7.4.3 期望值178

7.4.4 离散度178

7.4.5 变异系数179

7.4.6 置信区间与置信概率180

7.4.7 概率分析步骤181

综合练习184

推荐阅读184

第8章 风险分析187

学习目标187

导言187

8.1 风险分析概述187

8.1.1 风险187

8.1.2 房地产投资风险192

8.1.3 房地产投资风险分析198

8.2 风险识别199

8.2.1 风险识别的含义与方法199

8.2.2 头脑风暴法199

8.2.3 德尔菲法200

8.2.4 幕景分析法201

8.2.5 故障树分析法202

8.2.6 筛选监测诊断技术法204

8.3 风险估计与评价204

8.3.1 风险估计与评价概述204

8.3.2 蒙特卡洛模拟法205

8.3.3 层次分析法206

8.4 房地产投资组合风险209

8.4.1 房地产投资组合的定义209

8.4.2 房地产投资组合的选择模型209

8.4.3 房地产投资组合的风险分析211

8.4.4 房地产投资组合的风险与回报213

8.5 房地产投资风险管理218

8.5.1 风险管理概述218

8.5.2 风险预控219

8.5.3 风险回避219

8.5.4 风险转移219

8.5.5 风险组合220

8.5.6 风险自留221

综合练习221

推荐阅读222

第9章 社会影响分析223

学习目标223

导言223

9.1 社会影响分析概述223

9.1.1 房地产投资社会影响分析的含义及特征223

9.1.2 房地产投资社会影响分析的作用与范围225

9.1.3 房地产投资社会影响分析的内容227

9.1.4 房地产投资社会影响分析的步骤228

9.1.5 房地产投资社会影响分析的方法230

9.2 社会信息调查234

9.2.1 房地产投资社会影响分析所需的社会信息234

9.2.2 社会信息的调查步骤235

9.2.3 社会信息的调查方法235

9.3 利益相关者分析240

9.3.1 利益相关者分析的含义240

9.3.2 利益相关者分析的步骤240

综合练习241

推荐阅读242

第10章 投资决策243

学习目标243

导言243

10.1 投资决策概述243

10.1.1 房地产投资决策的含义243

10.1.2 房地产投资决策的类型244

10.1.3 房地产投资决策的要求246

10.1.4 房地产投资决策的程序247

10.1.5 房地产投资决策的方法248

10.2 方案比选概述249

10.2.1 房地产投资方案比选的含义249

10.2.2 房地产投资方案的类型250

10.2.3 房地产投资方案比选的指标251

10.2.4 房地产投资方案比选的方法255

10.2.5 房地产投资方案比选的注意事项256

10.3 不同类型方案的比选258

10.3.1 互斥型方案的比选258

10.3.2 独立型方案的比选263

10.3.3 混合型方案的比选265

综合练习268

推荐阅读268

参考文献269

附录A 可行性研究报告案例270

附录B 项目申请报告案例292